Cara Beli Rumah 2020, Proses dari mula - dapat kunci | ELAK KENA TIPU!
Ditulis oleh: Afiq Shamnazri
Great Casa Realty
(twitter @AfiqShamnazri)
Thread ni untuk sesiapa yang nak tahu proses untuk beli rumah. Lepas baca thread ni korang akan dapat idea sikit la flow beli rumah dari mula sampai la dapat kunci.
Buat yang pernah baca sebelum nih content kali ni up to date dan ada penambahan info penting.
#SekolahProperty
![cara beli rumah proses dari loan deposit]( "cara beli rumah proses dari loan deposit") |
| cara beli rumah proses dari loan deposit |
Niat saya share ni untuk bagi semua orang tahu cara nak beli rumah, proses dia, apa yang perlu korang sediakan, bukan nak kata semua orang kena beli rumah.
Kadang-kadang ada jumpa orang yang stress sebab tengok kawan-kawan dah beli rumah, unnecessary pressure, faktor dari social media.
Ambil inspirasi dari kejayaan orang lain bagus tapi jangan terlalu be hard on yourself. Kena ingat hidup kita subjektif. Jangan compare hidup kita dengan orang lain.
![cara beli rumah proses dari loan deposit]( "cara beli rumah proses dari loan deposit") |
| cara beli rumah proses dari loan deposit |
Sharing ni secara general proses beli rumah dari A-Z. Setiap point tu ada banyak lagi kena tahu so boleh cari bahan bacaan lain. Google je. Matlamat sharing ni nak korang tahu proses dulu. At least get the flow proses dia.
Okay jom kita start.
Kita pecahkan kepada 3 fasa supaya tak pening sangat.
1. Fasa persediaan
2. Fasa pembelian
3. Fasa tukar nama
1. FASA PERSEDIAAN
Fasa persediaan ni maksudnya bila korang ada niat nak beli rumah benda ni yang korang patut buat:
+ Semak berapa loan rumah yang korang boleh amik.
Loan ni part paling kritikal melainkan korang beli cash boleh skip part ni.
Bank akan tengok 3 benda ni nak approve/reject loan kita:
- Income
- CCRIS
- Scoring
(i) INCOME
Income bank akan kira DSR (Debt Service Ratio).
DSR ni dalam Bahasa mudah percentage loan yang korang boleh amik mengikut gaji korang.
Contoh gaji korang 3,000 then ada loan 1,500 komitmen bulanan so, DSR korang 50% la. Kalau lebih certain percent DSR tu loan mungkin kena reject. Lagi banyak gaji lagi besar peratus DSR yang korang boleh ambil.
Contoh gaji 10k, DSR 80% pun boleh lepas lagi sebab balance 20% tu ada lagi 2000. So pada pandangan bank dia masih ada lagi 2000 as living cost.
Term dia Ndi (net disposable income). Kalau gaji < 3,000 korang tolak segala komitmen baru and lama korang tu then kena ada at least 1,000-1,200 (beza ikut bank) boleh lepas.
Contoh dekat gambar ni, tapi ni maybe tak up to date just nak bagi korang the idea.
![cara beli rumah proses dari loan deposit]( "cara beli rumah proses dari loan deposit") |
| perbandingan net disposable income (NDI) bank di Malaysia |
Credit to Amir Syahir.
Formula untuk kira DSR untuk beli rumah:
Komitmen lama + Komitmen bulanan rumah yang baru nak beli / gaji bersih x 100
Contoh:
Komitmen lama: 400 (kereta)
Komitmen baru : 900 (anggaran bayaran bulanan rumah harga 200k)
Gaji bersih: 2,800
400 + 900 / 2800 x 100
= 47% *check mark
(ii) CCRIS
Ccris ni record kalau ada commitment dengan bank. Kalau ada commitment dengan bank kena la bayar ikut time.
Kalau takde record langsung boleh apply ke?
Boleh.
Jangan fully utilize loan. Kira boleh lepas 300k. Amik la loan 250k. Selain tu korang kena score part scoring.
(iii) SCORING
Scoring ni maksudnya kau ni ada ciri-ciri seorang peminjam yang baik.
Antara benda yang bank refer:
- CCRIS
- Kerja permanent/contract
- Kerja dah berapa lama
- Position kerja
- Ada personal loan (tak bagus)
- Saving (Bank/Tabung HJ/ASB)
- Umur
Setiap benda ni ada point dia. Contoh CCRIS tak ada record tapi benda benda lain tu semua ada point boleh lepas loan tu.
Document apa yang bank nak?
1 copy ic
2 payslip
3 bank statement
4 epf
5 employment letter
Boleh je mintak tolong agent tolong check kelayakan loan korang. Biasa agent akan liase terus dengan banker. Bagi je korang punya document tu.
So settle satu part iaitu loan.
Extra tips untuk loan:
Setiap bank ada pakej sendiri dan kriteria yang dorang nak berbeza. Jadi boleh survey sendiri bank mana yang sesuai untuk anda. Takkan ada bank yang terbaik cuma ada bank yang sesuai. Pengiraan DSR bank pun berbeza.
Boleh walk in dekat branch bank dan pergi terus jumpa mortgage banker. Lagi mudah kalau ada kawan agent yang bagus sebab normally agent ada network banker dia sendiri.
Next pasal deposit pulak.
Kos-kos yang terlibat untuk beli rumah:
Paling terbaik kalau boleh sediakan 15% dari harga rumah.
Contoh rumah harga 200k
Deposit owner 10%: 20k
Other fees 5%: 10k
Contoh RM200,000 harga rumah. Kena ready RM30,000. Ini the best-case scenario lah kalau boleh sediakan memang bagus tapi kalau tak cukup boleh ke?
Boleh.
Pilihan lain untuk deposit 10% kepada adalah dengan guna duit EPF acc 2. Boleh keluarkan 10% dari harga rumah atau semua nya sekali (mana yang lagi rendah).
Contoh 10% deposit 20k dalam epf acc 2 ada 19k jadi boleh keluarkan semua la.
Contoh 10% deposit 20k dalam epf acc 2 ada 100k. Boleh keluarkan 20k sahaja.
Pilihan lain kalau nak beli rumah dengan deposit minimum adalah dengan beli project baru. Setiap project ada pakej pakej developer yang bantu kurangkan deposit.
Other fees yang pembeli kena prepare:
1. Lawyer snp fees: Ikut harga rumah (ada lawyer yang boleh bantu bayar secara bulanan)
2. Loan lawyer fees
3. Valuer
4. Insurance
No 2,3,4 berkaitan bank. Ada bank yang boleh finance into loan jadi membantu korang yang nak kurangkan deposit just kena bayar bulanan je nanti.
Lepas tahu berapa loan korang boleh amik last thing to do is korang kena buat plan. Plan pasal rumah tu.
Benda benda yang kena fikirkan:
- Nak duduk atau sewakan
- Nak duduk lama or sekejap
- Dalam masa 5 tahun lagi ada nak beli rumah lain tak
- Ada plan nak kahwin dalam masa terdekat
![cara beli rumah proses dari loan deposit]( "cara beli rumah proses dari loan deposit") |
| cara beli rumah proses dari loan deposit |
Sebab bila korang amik loan. Commitment kena bayar setiap bulan. Perbelanjaan korang pun akan berubah sikit. Yela nak bayar hutang bank.
Lepas dah ada proper plan barulah korang dah settle fasa pertama which mean korang dah sedia lah nak beli rumah.
Fasa persediaan *checked!
2. FASA PEMBELIAN
Bila fasa pembelian ni nak window shopping refer balik dekat 'plan' yang korang buat masa fasa persediaan tu. Carilah rumah yang match dengan criteria yang korang nak. Tak dapat semua ada few yang match pun okay.
Dah jumpa rumah yang berkenan kenalah bagi booking untuk proceed dengan langkah seterusnya.
PENTING:Duit booking mestilah kepada property agency atau law firm (third party) walaupun beli dekat sedara, jiran, kenalan. Jangan bank in kepada akaun personal. Sebab apa?
Sebab property agency atau lawyer akan act ikut standard conduct by Lembaga Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH).
Kalau loan reject standard conduct akan fully refund. Dulu aku ada client beli dekat jiran. Dah bagi booking RM2,000 dekat pakcik tu. Sekali lawyer kata tak lepas untuk beli sebab tak lepas syarat consent Selangor. Masalahnya duit RM2000 tu pakcik dah guna.
Amount booking ialah 3.18% dari harga rumah tu.
Contoh harga rumah RM200,000
= 3.18% x RM200,000
= RM6,360
Bila dah bayar booking then owner pun dah signed. Form tu attach sekali dengan document document untuk loan tadi korang submit la dekat bank untuk apply loan. Takpun certain agent dorang yang tolong buatkan.
Kalau document semua lengkap dalam masa seminggu dah boleh dapat approval loan.
Bila loan dah approve agent akan inform lawyer untuk prepare Sale & Purchase Agreement (Snp). Dalam masa 2 minggu dah boleh sign.
Masa sign snp ni kena la bayar balance deposit. Booking dah bayar 3%, jadi ada lagi 7%.
6.82% dari RM200,000
= RM13,640
Kalau nak keluar epf tak perlu la bayar benda ni. Untuk rumah freehold lepas sign snp dah terus boleh keluarkan epf. Kalau rumah leasehold kena tunggu dapat consent dulu.
Selesai fasa no 2 iaitu Fasa pembelian *checked!
3. FASA TUKAR NAMA
Fasa tukar nama ni korang boleh tenang sikit. Sebab banyak lawyer je yang buat kerja.
Rumah freehold kebiasaan ambil masa 3-4 bulan.
Rumah leasehold 6 bulan - setahun.
Kalau rumah lowcost dia lambat sikit sebab kena minta consent.
Apa yang korang kena buat just follow up sebulan sekali dekat lawer proses dia. Jangan la nak marah-marah lawyer sebab proses ni bukan satu pihak je. 2 3 pihak terlibat.
Kadang-kadang pending dekat tempat lain lawyer takleh proceed.
Sampai satu masa bank yang kita apply loan akan release certain amount of duit kepada acc bank home loan owner (kalau owner masih ada hutang). Term dia first disbursement. Ni procedure biasa bank.
Kalau kita jual rumah pun bank akan tutup hutang kita dulu then akhir sekali akan dapat net duit kita. Kalau bank bagi sekali dengan hutang-hutang tu memang lari tak bayar hutang la.
Pada masa ni rumah masih milik owner sebab owner tak dapat duit lagi. Ada few processes before bank release semua balance loan.
Jadi bila dah settle semua lawyer akan panggil tengok rumah. Korang datang la tengok rumah tu. Kalau benda kecik tutup sebelah mata la, dulu pun kita kemain nego harga. Cuma check jela tiba-tiba pintu takda pulak ke boleh la claim.
Kalau semua okay boleh la ambik kunci dari lawyer.
So tadaaa. Dah dapat la kunci rumah pertama anda.
Sebab korang susah payah kan nak beli. Lepas dapat kunci ada last benda kena buat iaitu tukar nama dekat bil air, api, indah water, maintenance, cukai taksiran. Biasa rumah pertama ni mesti korang sayang lebih sikit.
Hopefully korang ada dapat ilmu la lepas baca thread ni.
Kalau korang belajar sesuatu harap dapat share tweet (post) ni supaya orang lain dapat manfaat sama.
Terima kasih, stay safe :D
SESI SOAL JAWAB (Q&A) PROSES BELI RUMAH TERKINI
Q: Kalau nak beli rumah cash, duit deposit atau duit apa-apa bayaran, sepatutnya bayar kt siapa? Nak elak kes kena tipu. Saya pernah baca kes yang dah bayar booking/ deposit tapi duit kena songlap dan rumah tak dapat.
A: saya ada explain dalam thread ni.
Q: Sorry saya tak jumpa. Ada baca yang booking brapa %, deposit brapa %, tulis bayar kat owner. So elok kita bagi bank draft ke? Atau bukti bayar tu resit transfer atau cdm je dah cukup? Bukan bayar atas nama lawyer kan?
Wonder jugak kalau bayar cash, kita bawak cash semua ke? Atau melalui bank?
A: Better melalui bank je. Saya pernah ada buyer bayar cash 14k. Berpeluh ketiak nak bawak pergi bank nak pergi cash in.
.........
Q: Kalau ccris tak cantik, ada effect rate interest bank tak?
A: ya kalau approve. sebab bank tengok as peminjam berisiko. Takpun tak dapat approval terus.
.....
Q: Selalunya akan ambik masa berapa lama ya untuk dapat kunci rumah bila dah sign snp? Projek rumah yang dibeli tu dah siap.
A: sama macam proses yang saya share. refer fasa tukar nama.
Moga bermanfaat!
Till next time, daa~ wassalam! :)
